چراغ سبز حناچی به ساخت مسکن اجارهای
شرق: پیروز حناچی، شهردار تهران، روز پنجشنبه در نشست مجمع شهرداران کلانشهرهای ایران سخنانی گفت که میتوان آن را چراغ سبزی برای ورود شهرداری به ساخت مسکن اجارهای برای اجارهدادن به شهروندان دانست. او در صحبتهای خود اینطور گفت: «توسعه مسکن استیجاری از سوی شهرداریها میتواند یک نقطه عطف باشد؛ چراکه شهرداران معمولا بزرگترین موجران شهر هستند و قدرت مانور بالایی دارند».
حناچی در ادامه تأکید کرد: «در سالهای اخیر، سهم اجارهبها در سبد خانوار ایرانی به بیش از ۵٠ درصد رسیده و این یعنی رسیدگی به چالش مسکن از ضرورتی سرنوشتساز برخوردار است».
او همچنین در این نشست از جلسه مشترک خود با رئیسجمهور در همین رابطه خبر داد و اعلام کرد: «در جلسهای که با حضور رئیسجمهور برای موضوع مسکن برگزار شد، تأکید ایشان بر ضرورت توسعه مسکن در داخل شهرها بود. پیشنهاد ما هم این بود که شهرداریها در حریم شهرها بیشترین قدرت مانور را دارند و توسعه مسکن حیطهای است که بسیاری از شهرداریهای کلانشهرهای جهان در آن فعالاند».
او در بخش دیگری از سخنان خود، به مشکلات مالی دولت نیز اشاره کرد و با تأکید بر تنگناهای مالی که دولت با آنها روبهرو است، گفت: شهرداریها نمیتوانند انتظار اختصاص همهجانبه منابع مالی از طرف دولت را داشته باشند؛ چراکه دولت خود با چالشهای اقتصادی فراوانی مواجه است.
این صحبتهای شهردار تهران را میتوان مقدمه و زمینهای برای ورود شهرداری به حوزه ساخت و اجاره مسکن دانست. این موضوع هم به لحاظ مدیریت مشکلات اجتماعی و اقتصادی این بخش و هم از نظر تلاش برای بازکردن باب جدیدی برای کسب درآمد شهرداریها واجد اهمیت است.
در نشست کلانشهرهای ایران، شهرداران کلانشهرهای تبریز، اردبیل، بندرعباس، زاهدان، اهواز، رشت، یزد، کرمان، قم، اراک، کرج، همدان و معاون شهرداری مشهد حضور داشتند. میتوان پیشبینی کرد در صورت اجرائیشدن این ایده شهردار تهران، شهرداران دیگر کلانشهرهای کشور نیز به سمت اجرای این طرح گام بردارند.
محمد علیخانی، رئیس کمیسیون عمران و حملونقل شورای اسلامی شهر تهران، در گفتوگو با «شرق» درباره ایده مطرحشده از سوی شهردار تهران مبنی بر ساخت مسکن استیجاری با هدف کنترل مشکلات اقتصادی مردم گفت: «در هیچ کجای جهان شهرداریها به اتفاقات و مسئولیتهای اجتماعی بیتفاوت نیستند؛ اما در کشور ما چون مدیریت واحد شهری نداریم، دستگاههای مختلف در مسائل شهری، حتی مسائل مدیریت شهری دخالت میکنند و برای همین مسائل مهمی مانند مسئولیت اجتماعی از تیررس مغفول میماند. تصور همه این است که بهزیستی و کمیته امداد هستند که درباره چنین اتفاقاتی مسئولیت دارند، این در حالی است که شهرداری هم از این قاعده مستثنا نیست. شهرداری در همه دنیا در مسائل اجتماعی مسئولیت تعریفشدهای دارد».
او ضمن استقبال از ایده شهردار تهران گفت: «ایده اصلی آقای حناچی درست است و در هر صورت شهرداری باید فکری به حال معضل مسکن که میتواند سرمنشأ مشکلات اجتماعی بیشماری شود، بکند؛ چون درصورتی که این مشکلات حل نشوند، این شهرداری است که تاوان آن را پرداخت میکند. برای مثال مشکلات اجتماعی پیشآمده درست است که به دلیل تبعات مشکلات اقتصادی پدید میآیند، اما پرداخت تاوان آن با شهرداری است. افزایش معضلات اجتماعی به خاطر بیکاری، روی دوش شهرداری تهران افتاده و تاوانش را شهرداری و مردم تهران میدهند. برای مثال 400 هزار راننده از شهرهای مختلف با ماشینهای ازردهخارج برای مسافرکشی به تهران میآیند و ترافیک و آلودگی و جایابی آنها متوجه شهرداری تهران است. هجوم مسافرکشان به تهران و کلانشهرها تنها یک مثال کوچک است؛ تکدیگری، دستفروشی و کارتنخوابی و... مسائلی است که به دلیل مشکلات اقتصادی برای شهر پیش میآید و شهرداری هم باید فکری به حالش بکند و نباید همهچیز را بر عهده دیگر نهادها گذاشت».
این عضو شورای شهر تهران میگوید: «اصل موضوع بیانشده از سوی شهردار تهران صحیح است؛ اما اینکه چارچوب و طرحی که میخواهد اجرا بشود چگونه است، به همفکری، مشورت و بررسی کارشناسی نیاز دارد و شورای شهر باید در جریان جزئیات قرار بگیرد. تا الان از جزئیات این طرح اطلاعاتی ندارم و میدانم جزئیات در اختیار کمیسیون عمران قرار نگرفته و ممکن است دوستان کمیسیون شهرسازی در جریانش باشند. ضمن اینکه با کلیات این نظریه موافق هستیم؛ اما باید روی جزئیات با بحثهای کارشناسی در جریان باشیم و اگر کمک یا اصلاحی نیاز است، حتما همکاری لازم را در این زمینه خواهیم کرد».
بيتالله ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن نیز در گفتوگو با «شرق» دراینباره چنین نظری را مطرح کرد: «مسكنهاي اجتماعي يا مسكنهاي ويژه اين طرحها در همه كشورهاي توسعهيافته اجرا ميشود؛ چون دولتها موظف هستند مسكن ملت را تأمين كنند. در اين كشورها به اندازه كافي مسكن در كشور وجود دارد؛ اما بخشي از دهكهاي پايين قادر به تأمين مسكن نيستند و اين خانههاي ارزانقيمت براي آنها ساخته ميشود. در حقيقت اين طرحها براي كشورهايي است كه مشكل مسكن فقط مختص به دهكهاي پايين است؛ اما در كشوري كه مشكل مسكن دهكهاي مياني را هم دربر گرفته است، اين نوع طرحها ممکن است چندان موفق نباشند».
او میافزاید: «برخي مطرح ميكنند که در كشور تعداد زيادي از خانهها خالي است؛ اما اين واقعیت ندارد. در همه شهرها، كشورها و زمانها، در دنيا درصدي بهعنوان ضريب خانههاي خالي وجود دارد؛ يعني آمار خانههاي هر شهري را در هر زماني بگيريم، حدود پنج درصد آن خالي است. اگر شهر توريستي باشد، اين ميزان به هشت تا 10 درصد نيز افزايش پيدا ميكند و قابل پرشدن نيست. حدود 25 ميليون واحد مسكوني در كل كشور داريم كه شش درصد آن ميشود حدود یکميليونو 500 هزار واحد مسكن كه بايد در كشور خالي باشد كه امكان ندارد پر باشد، چنین آماری در همه جاي دنيا همينطور است. در آمارهايي كه در سال 95 اعلام شد، دوميليونو 300 تا 400 هزار واحد خانه خالي اعلام شد؛ يعني حدود 800 هزار واحد خانه بيش از آمار طبيعي خانه خالي وجود دارد؛ اما چرا اين اتفاق افتاد؟ در سال 94 زماني كه برجام امضا شد، سازندههاي همه پروژههايي كه بيش از 70 درصد آنها ساخته شده بود، بهسرعت سعي كردند پروژه را به اتمام برسانند تا آن را به بازار عرضه كنند؛ چون آنها فكر ميكردند در بازار مسكن رونق ايجاد ميشود. در حقيقت 800 هزار واحد مسكني كه به آمار خانههاي خالي اضافه شد،
ناشي از شرايطي بود كه آن زمان ايجاد شد و اين خانهها در سال 96 تا 97 پر شدند و ديگر خالي نیستند».
این کارشناس حوزه مسکن همچنین افزود: «سالهاست سناريوهاي تكراري و عين هم اتفاق افتاده است. زماني كه ركود است، همه ميگويند مسكن اضافه داريم، بايد ماليات بگيريم و... . هرچه گفته شد مسكن كم داريم، نهتنها اضافه نيست؛ بلکه حتي برابر هم نيست، هيچكس قبول نكرد؛ چون معني برابربودن و كافيبودن مسكن را نميدانند. وقتي گفتيم مسكن به اندازه كافي وجود دارد؛ يعني قيمت مسكن نبايد 60 درصد سبد خانوار را در بر گيرد. هر زمان هشت تا 15 درصد سبد خانوار هزينه اجارهخانه شد، آن زمان يعني مسكن به اندازه كافي وجود دارد. هر زمان حاشيهنشيني از شهرها حذف شد، آنگاه میتوان گفت به اندازه كافي مسكن در شهرها وجود دارد؛ اما درحالحاضر چهار تا شش درصد حاشيهنشين داريم».
ستاريان در ادامه با اشاره به وضعیت قیمت مسکن گفت: «وقتي قيمت مسكن بالا رفت، گفتند حباب است؛ حبابي كه هيچ وقت پايين نيامد، قيمت مسكن در 20 سال گذشته هزارو صد برابر شده؛ درحاليكه قيمت ارز 168 برابر شد. به صورت مقطعي شايد نيم درصد قيمت ارز پايين آمده باشد،؛ اما به طور كلي هرگز قيمت مسكن پايين نيامد. در سال يكميليونو 400 هزار واحد مسكوني نياز داريم. آماري كه برخي آن را يكميليونو صد هزار واحد اعلام ميكنند، اين در حالي است كه بخش خصوصي كه 93 درصد و دولتي كه هفت درصد را در اختيار دارد، بيش از 700 تا 800 هزار واحد در سال نميتواند بسازد؛ آنهم در اوج رونق و جاريشدن سرمايه در اين بخش كه ميزان آن در برخي مقاطع به 800 هزار واحد در سال رسيده است. مسكن برنامهاي 20ساله ميخواهد. امروز اگر بخواهيم مشكل اجاره را حل كنيم، شايد 10 سال ديگر بتوانيم به نتيجه برسيم». این كارشناس اقتصاد مسكن درباره ایده و طرح شهردار برای ساختن مسکن استیجاری نیز گفت: «در چنین وضعیتی شهرداري تهران چه مقدار ميتواند مسكن بسازد؟ تهران در سال 200 هزار واحد مسكوني نياز دارد كه معمولا در سال حدود 120 تا 140 هزار واحد در آن ساخته ميشود.
شهرداري هم ميتواند دو تا سه هزار واحد بسازد. ساخت دو تا سه هزار واحد چه مشكلي را حل خواهد كرد؟».
شرق: پیروز حناچی، شهردار تهران، روز پنجشنبه در نشست مجمع شهرداران کلانشهرهای ایران سخنانی گفت که میتوان آن را چراغ سبزی برای ورود شهرداری به ساخت مسکن اجارهای برای اجارهدادن به شهروندان دانست. او در صحبتهای خود اینطور گفت: «توسعه مسکن استیجاری از سوی شهرداریها میتواند یک نقطه عطف باشد؛ چراکه شهرداران معمولا بزرگترین موجران شهر هستند و قدرت مانور بالایی دارند».
حناچی در ادامه تأکید کرد: «در سالهای اخیر، سهم اجارهبها در سبد خانوار ایرانی به بیش از ۵٠ درصد رسیده و این یعنی رسیدگی به چالش مسکن از ضرورتی سرنوشتساز برخوردار است».
او همچنین در این نشست از جلسه مشترک خود با رئیسجمهور در همین رابطه خبر داد و اعلام کرد: «در جلسهای که با حضور رئیسجمهور برای موضوع مسکن برگزار شد، تأکید ایشان بر ضرورت توسعه مسکن در داخل شهرها بود. پیشنهاد ما هم این بود که شهرداریها در حریم شهرها بیشترین قدرت مانور را دارند و توسعه مسکن حیطهای است که بسیاری از شهرداریهای کلانشهرهای جهان در آن فعالاند».
او در بخش دیگری از سخنان خود، به مشکلات مالی دولت نیز اشاره کرد و با تأکید بر تنگناهای مالی که دولت با آنها روبهرو است، گفت: شهرداریها نمیتوانند انتظار اختصاص همهجانبه منابع مالی از طرف دولت را داشته باشند؛ چراکه دولت خود با چالشهای اقتصادی فراوانی مواجه است.
این صحبتهای شهردار تهران را میتوان مقدمه و زمینهای برای ورود شهرداری به حوزه ساخت و اجاره مسکن دانست. این موضوع هم به لحاظ مدیریت مشکلات اجتماعی و اقتصادی این بخش و هم از نظر تلاش برای بازکردن باب جدیدی برای کسب درآمد شهرداریها واجد اهمیت است.
در نشست کلانشهرهای ایران، شهرداران کلانشهرهای تبریز، اردبیل، بندرعباس، زاهدان، اهواز، رشت، یزد، کرمان، قم، اراک، کرج، همدان و معاون شهرداری مشهد حضور داشتند. میتوان پیشبینی کرد در صورت اجرائیشدن این ایده شهردار تهران، شهرداران دیگر کلانشهرهای کشور نیز به سمت اجرای این طرح گام بردارند.
محمد علیخانی، رئیس کمیسیون عمران و حملونقل شورای اسلامی شهر تهران، در گفتوگو با «شرق» درباره ایده مطرحشده از سوی شهردار تهران مبنی بر ساخت مسکن استیجاری با هدف کنترل مشکلات اقتصادی مردم گفت: «در هیچ کجای جهان شهرداریها به اتفاقات و مسئولیتهای اجتماعی بیتفاوت نیستند؛ اما در کشور ما چون مدیریت واحد شهری نداریم، دستگاههای مختلف در مسائل شهری، حتی مسائل مدیریت شهری دخالت میکنند و برای همین مسائل مهمی مانند مسئولیت اجتماعی از تیررس مغفول میماند. تصور همه این است که بهزیستی و کمیته امداد هستند که درباره چنین اتفاقاتی مسئولیت دارند، این در حالی است که شهرداری هم از این قاعده مستثنا نیست. شهرداری در همه دنیا در مسائل اجتماعی مسئولیت تعریفشدهای دارد».
او ضمن استقبال از ایده شهردار تهران گفت: «ایده اصلی آقای حناچی درست است و در هر صورت شهرداری باید فکری به حال معضل مسکن که میتواند سرمنشأ مشکلات اجتماعی بیشماری شود، بکند؛ چون درصورتی که این مشکلات حل نشوند، این شهرداری است که تاوان آن را پرداخت میکند. برای مثال مشکلات اجتماعی پیشآمده درست است که به دلیل تبعات مشکلات اقتصادی پدید میآیند، اما پرداخت تاوان آن با شهرداری است. افزایش معضلات اجتماعی به خاطر بیکاری، روی دوش شهرداری تهران افتاده و تاوانش را شهرداری و مردم تهران میدهند. برای مثال 400 هزار راننده از شهرهای مختلف با ماشینهای ازردهخارج برای مسافرکشی به تهران میآیند و ترافیک و آلودگی و جایابی آنها متوجه شهرداری تهران است. هجوم مسافرکشان به تهران و کلانشهرها تنها یک مثال کوچک است؛ تکدیگری، دستفروشی و کارتنخوابی و... مسائلی است که به دلیل مشکلات اقتصادی برای شهر پیش میآید و شهرداری هم باید فکری به حالش بکند و نباید همهچیز را بر عهده دیگر نهادها گذاشت».
این عضو شورای شهر تهران میگوید: «اصل موضوع بیانشده از سوی شهردار تهران صحیح است؛ اما اینکه چارچوب و طرحی که میخواهد اجرا بشود چگونه است، به همفکری، مشورت و بررسی کارشناسی نیاز دارد و شورای شهر باید در جریان جزئیات قرار بگیرد. تا الان از جزئیات این طرح اطلاعاتی ندارم و میدانم جزئیات در اختیار کمیسیون عمران قرار نگرفته و ممکن است دوستان کمیسیون شهرسازی در جریانش باشند. ضمن اینکه با کلیات این نظریه موافق هستیم؛ اما باید روی جزئیات با بحثهای کارشناسی در جریان باشیم و اگر کمک یا اصلاحی نیاز است، حتما همکاری لازم را در این زمینه خواهیم کرد».
بيتالله ستاريان، كارشناس اقتصاد مسكن نیز در گفتوگو با «شرق» دراینباره چنین نظری را مطرح کرد: «مسكنهاي اجتماعي يا مسكنهاي ويژه اين طرحها در همه كشورهاي توسعهيافته اجرا ميشود؛ چون دولتها موظف هستند مسكن ملت را تأمين كنند. در اين كشورها به اندازه كافي مسكن در كشور وجود دارد؛ اما بخشي از دهكهاي پايين قادر به تأمين مسكن نيستند و اين خانههاي ارزانقيمت براي آنها ساخته ميشود. در حقيقت اين طرحها براي كشورهايي است كه مشكل مسكن فقط مختص به دهكهاي پايين است؛ اما در كشوري كه مشكل مسكن دهكهاي مياني را هم دربر گرفته است، اين نوع طرحها ممکن است چندان موفق نباشند».
او میافزاید: «برخي مطرح ميكنند که در كشور تعداد زيادي از خانهها خالي است؛ اما اين واقعیت ندارد. در همه شهرها، كشورها و زمانها، در دنيا درصدي بهعنوان ضريب خانههاي خالي وجود دارد؛ يعني آمار خانههاي هر شهري را در هر زماني بگيريم، حدود پنج درصد آن خالي است. اگر شهر توريستي باشد، اين ميزان به هشت تا 10 درصد نيز افزايش پيدا ميكند و قابل پرشدن نيست. حدود 25 ميليون واحد مسكوني در كل كشور داريم كه شش درصد آن ميشود حدود یکميليونو 500 هزار واحد مسكن كه بايد در كشور خالي باشد كه امكان ندارد پر باشد، چنین آماری در همه جاي دنيا همينطور است. در آمارهايي كه در سال 95 اعلام شد، دوميليونو 300 تا 400 هزار واحد خانه خالي اعلام شد؛ يعني حدود 800 هزار واحد خانه بيش از آمار طبيعي خانه خالي وجود دارد؛ اما چرا اين اتفاق افتاد؟ در سال 94 زماني كه برجام امضا شد، سازندههاي همه پروژههايي كه بيش از 70 درصد آنها ساخته شده بود، بهسرعت سعي كردند پروژه را به اتمام برسانند تا آن را به بازار عرضه كنند؛ چون آنها فكر ميكردند در بازار مسكن رونق ايجاد ميشود. در حقيقت 800 هزار واحد مسكني كه به آمار خانههاي خالي اضافه شد،
ناشي از شرايطي بود كه آن زمان ايجاد شد و اين خانهها در سال 96 تا 97 پر شدند و ديگر خالي نیستند».
این کارشناس حوزه مسکن همچنین افزود: «سالهاست سناريوهاي تكراري و عين هم اتفاق افتاده است. زماني كه ركود است، همه ميگويند مسكن اضافه داريم، بايد ماليات بگيريم و... . هرچه گفته شد مسكن كم داريم، نهتنها اضافه نيست؛ بلکه حتي برابر هم نيست، هيچكس قبول نكرد؛ چون معني برابربودن و كافيبودن مسكن را نميدانند. وقتي گفتيم مسكن به اندازه كافي وجود دارد؛ يعني قيمت مسكن نبايد 60 درصد سبد خانوار را در بر گيرد. هر زمان هشت تا 15 درصد سبد خانوار هزينه اجارهخانه شد، آن زمان يعني مسكن به اندازه كافي وجود دارد. هر زمان حاشيهنشيني از شهرها حذف شد، آنگاه میتوان گفت به اندازه كافي مسكن در شهرها وجود دارد؛ اما درحالحاضر چهار تا شش درصد حاشيهنشين داريم».
ستاريان در ادامه با اشاره به وضعیت قیمت مسکن گفت: «وقتي قيمت مسكن بالا رفت، گفتند حباب است؛ حبابي كه هيچ وقت پايين نيامد، قيمت مسكن در 20 سال گذشته هزارو صد برابر شده؛ درحاليكه قيمت ارز 168 برابر شد. به صورت مقطعي شايد نيم درصد قيمت ارز پايين آمده باشد،؛ اما به طور كلي هرگز قيمت مسكن پايين نيامد. در سال يكميليونو 400 هزار واحد مسكوني نياز داريم. آماري كه برخي آن را يكميليونو صد هزار واحد اعلام ميكنند، اين در حالي است كه بخش خصوصي كه 93 درصد و دولتي كه هفت درصد را در اختيار دارد، بيش از 700 تا 800 هزار واحد در سال نميتواند بسازد؛ آنهم در اوج رونق و جاريشدن سرمايه در اين بخش كه ميزان آن در برخي مقاطع به 800 هزار واحد در سال رسيده است. مسكن برنامهاي 20ساله ميخواهد. امروز اگر بخواهيم مشكل اجاره را حل كنيم، شايد 10 سال ديگر بتوانيم به نتيجه برسيم». این كارشناس اقتصاد مسكن درباره ایده و طرح شهردار برای ساختن مسکن استیجاری نیز گفت: «در چنین وضعیتی شهرداري تهران چه مقدار ميتواند مسكن بسازد؟ تهران در سال 200 هزار واحد مسكوني نياز دارد كه معمولا در سال حدود 120 تا 140 هزار واحد در آن ساخته ميشود.
شهرداري هم ميتواند دو تا سه هزار واحد بسازد. ساخت دو تا سه هزار واحد چه مشكلي را حل خواهد كرد؟».