اعتبار قولنامه‌ها حاشيه امن زمين‌خواران
رضا محمدي. کارشناس حقوقي
سال‌هاست که زمين‌خواري با وجود برخوردهاي قضائي، به يکي از گسترده‌ترين فسادها در کشور تبديل شده است. فسادي که باوجود دخيل‌بودن ضعف‌‌هاي دستگاه‌هاي متولي در گسترش آن، ريشه در مقوله ديگري به نام اعتبار اسناد غيررسمي (قولنامه‌اي) دارد. اعتباري که موجب شکل‌گيري يک حاشيه امن قانوني براي افراد سودجو شده است«در سال ۹۸ با تلاش و جديت دستگاه قضائي در کمتر از شش ماه، ۱۶۷ هزار هکتار زمين از يد زمين‌خواران خارج و به نهاد‌هاي متولي زمين و مسکن تحويل داده شد». اينها بخشي از سخنان سخنگوي دستگاه قضائي در نشست خبري 19 مهر است. تنها در شش‌ماهه نخست امسال، 167 هزار هکتار از اراضي ملي رفع تصرف شده، گفتنی است اين رقم مربوط به اراضي شناسايي‌شده است و قطعا اراضي شناسايي‌نشده‌اي نيز وجود دارد که اگر کشف شوند، ارقام نجومي ديگري هم به دست مي‌آيد. با اينکه دستگاه قضائي در برخورد با مفاسد جديت دارد و اين رفع تصرف اراضي هم يکي از نمونه‌هاي آن است، بايد گفت در ابتدا اصلا نبايد اجازه زمين‌خواري داده شود که حالا نيز اين اعداد بزرگ اعلام شود که از يک‌سو نشان‌دهنده اقتدار دستگاه قضائي و از سوي ديگر نشان‌دهنده گسترش فساد است.حال سؤال اين
است که چگونه نبايد اجازه داد زمين‌خواري رخ بدهد؟ در پاسخ به اين پرسش، دو راهکار وجود دارد؛ راهکار اول برخوردهاي شديد قضائي با متخلفان است. در واقع دستگاه قضائي با آن عده از زمين‌خواران که شناسايي شده‌اند، بايد برخوردي سريع و قاطع داشته باشد تا افراد ديگر اين جرئت را به خود ندهند که به اراضي ملي دست‌درازي کنند؛ اما در اين نوع مبارزه با زمين‌خواري، عده زيادي که دستگاه قضائي آنها را شناسايي نکرده، دور از اين برخوردها خواهند ماند و با خيالي آسوده به تصرف اراضي ملي ادامه خواهند داد. در واقع اين روش يک روش ريشه‌اي نيست و نمي‌تواند مانع کامل دست‌اندازي به اراضي ملي شود، ازاين‌رو نمي‌توان گفت ريشه اصلي زمين‌خواري در برخوردنکردن دستگاه قضائي است.در راهکار دوم به‌اتفاق نظر کارشناسان حقوقي و قضائي بايد سراغ قانون ضعيف و قديمي ثبت برويم. استاندارد رايج در دنيا براي احراز مالکيت اموال غيرمنقول مانند زمين و مسکن، ثبت رسمي معاملات و صدور سند رسمي است، زيرا ثبت رسمي معاملات و به تبع آن صدور سند رسمي باعث مي‌شود حاکميت بتواند بر نقل‌و‌انتقالات اموال غيرمنقول نظارت کند، ازهمين‌رو همه معاملات براي حاکميت قابل‌شناسايي است.
همين مسئله باعث مي‌شود افراد سودجو نتوانند اراضي ملي را تصرف کرده و در آنها اقدام به ساخت‌وساز کنند. موضوعي که در ايران بارها رخ مي‌دهد. کارشناسان معتقدند دليل اين معضل در ايران اين است که علاوه بر اسناد رسمي صادرشده از سوي حاکميت، اسناد غيررسمي (قولنامه) خارج از ديد دستگاه‌هاي نظارتي نيز در احراز و انتقال مالکيت اموال غيرمنقول معتبر هستند. ازآنجاکه اسناد قولنامه‌اي براي انتقال مالکيت تنها بين خريدار و فروشنده مبادله مي‌شود، هيچ دستگاه نظارتي‌ای از معاملات انجام‌شده با اسناد قولنامه‌اي اطلاع نخواهند داشت. جالب اينکه در بسياري موارد اين اسناد نزد دادگاه‌ها در مقابل اسناد رسمي از اعتبار بالايي برخوردار هستند و حتي منجر به ابطال اسناد رسمي مي‌شوند.ذبيح‌الله خدائيان، رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، درباره نقش اسناد قولنامه‌اي در زمين‌خواري، معتقد است: «يکي از علل تجاوز به اراضي ملي و منابع طبيعي و تفکيک و قطعه‌بندي اراضي کشاورزي و فروش آنها که به ويلاهاي غيرمجاز تبديل مي‌شود، سند عادي (قولنامه‌اي) است. معمولا افراد سودجو زمين‌ها را قطعه‌بندي کرده و با سند عادي مالکيت آن را منتقل مي‌کنند و بعد هم دور از
چشم متوليان يا بر اثر بي‌توجهي متوليان ساخت‌وساز شروع مي‌شود».از سوي ديگر حسين معصوم، نماينده تام‌الاختيار سابق وزير راه در شوراي حفظ بيت‌المال نيز دراين‌باره مي‌گويد: «شيوه زمين‌خواري به اين صورت است که در ابتدا زمين تصرف مي‌شود. سپس دور زمين ديوار مي‌کشند و پس از آن شروع به ساخت‌وساز می‌کنند. در پايان نيز با اسناد عادي (قولنامه‌اي) ملک به فروش مي‌رسد».اگر بنا بر مبارزه ريشه‌اي با زمين‌خواري است، بايد سراغ منشأ اصلي آن يعني اعتبار اسناد قولنامه‌اي رفت. در واقع بايد ثبت رسمي معاملات و صدور اسناد رسمي تحت نظارت حاکميت تنها شرط احراز و انتقال مالکيت در اموال غيرمنقول، قرار بگيرد. مسيري که آيت‌الله رئيسي، رئيس دستگاه قضائي نيز به آن اذعان دارد. او در پاسخ به انتقادها درباره زمين‌خواري به‌واسطه خلأیی قانوني به نام اسناد قولنامه‌اي گفت: «من معتقدم تنها راه نجات از اين وضعيت، سند رسمي است و تلاش مي‌کنم اين مسئله را در سخنراني‌هاي خود مطرح و تبيين کنم». گفتنی است اين هدف نيز جز با اصلاح قانون ثبت و بي‌اعتباري اسناد غيررسمي (قولنامه‌اي) حاصل نخواهد شد. مسيري که متولي اصلي آن دستگاه قضائي است. دستگاه قضائي نيز
باوجود پي‌بردن به ريشه مسئله هنوز اقدامي جدي و اثربخش در اين حوزه انجام نداده است.
سال‌هاست که زمين‌خواري با وجود برخوردهاي قضائي، به يکي از گسترده‌ترين فسادها در کشور تبديل شده است. فسادي که باوجود دخيل‌بودن ضعف‌‌هاي دستگاه‌هاي متولي در گسترش آن، ريشه در مقوله ديگري به نام اعتبار اسناد غيررسمي (قولنامه‌اي) دارد. اعتباري که موجب شکل‌گيري يک حاشيه امن قانوني براي افراد سودجو شده است«در سال ۹۸ با تلاش و جديت دستگاه قضائي در کمتر از شش ماه، ۱۶۷ هزار هکتار زمين از يد زمين‌خواران خارج و به نهاد‌هاي متولي زمين و مسکن تحويل داده شد». اينها بخشي از سخنان سخنگوي دستگاه قضائي در نشست خبري 19 مهر است. تنها در شش‌ماهه نخست امسال، 167 هزار هکتار از اراضي ملي رفع تصرف شده، گفتنی است اين رقم مربوط به اراضي شناسايي‌شده است و قطعا اراضي شناسايي‌نشده‌اي نيز وجود دارد که اگر کشف شوند، ارقام نجومي ديگري هم به دست مي‌آيد. با اينکه دستگاه قضائي در برخورد با مفاسد جديت دارد و اين رفع تصرف اراضي هم يکي از نمونه‌هاي آن است، بايد گفت در ابتدا اصلا نبايد اجازه زمين‌خواري داده شود که حالا نيز اين اعداد بزرگ اعلام شود که از يک‌سو نشان‌دهنده اقتدار دستگاه قضائي و از سوي ديگر نشان‌دهنده گسترش فساد است.حال سؤال اين
است که چگونه نبايد اجازه داد زمين‌خواري رخ بدهد؟ در پاسخ به اين پرسش، دو راهکار وجود دارد؛ راهکار اول برخوردهاي شديد قضائي با متخلفان است. در واقع دستگاه قضائي با آن عده از زمين‌خواران که شناسايي شده‌اند، بايد برخوردي سريع و قاطع داشته باشد تا افراد ديگر اين جرئت را به خود ندهند که به اراضي ملي دست‌درازي کنند؛ اما در اين نوع مبارزه با زمين‌خواري، عده زيادي که دستگاه قضائي آنها را شناسايي نکرده، دور از اين برخوردها خواهند ماند و با خيالي آسوده به تصرف اراضي ملي ادامه خواهند داد. در واقع اين روش يک روش ريشه‌اي نيست و نمي‌تواند مانع کامل دست‌اندازي به اراضي ملي شود، ازاين‌رو نمي‌توان گفت ريشه اصلي زمين‌خواري در برخوردنکردن دستگاه قضائي است.در راهکار دوم به‌اتفاق نظر کارشناسان حقوقي و قضائي بايد سراغ قانون ضعيف و قديمي ثبت برويم. استاندارد رايج در دنيا براي احراز مالکيت اموال غيرمنقول مانند زمين و مسکن، ثبت رسمي معاملات و صدور سند رسمي است، زيرا ثبت رسمي معاملات و به تبع آن صدور سند رسمي باعث مي‌شود حاکميت بتواند بر نقل‌و‌انتقالات اموال غيرمنقول نظارت کند، ازهمين‌رو همه معاملات براي حاکميت قابل‌شناسايي است.
همين مسئله باعث مي‌شود افراد سودجو نتوانند اراضي ملي را تصرف کرده و در آنها اقدام به ساخت‌وساز کنند. موضوعي که در ايران بارها رخ مي‌دهد. کارشناسان معتقدند دليل اين معضل در ايران اين است که علاوه بر اسناد رسمي صادرشده از سوي حاکميت، اسناد غيررسمي (قولنامه) خارج از ديد دستگاه‌هاي نظارتي نيز در احراز و انتقال مالکيت اموال غيرمنقول معتبر هستند. ازآنجاکه اسناد قولنامه‌اي براي انتقال مالکيت تنها بين خريدار و فروشنده مبادله مي‌شود، هيچ دستگاه نظارتي‌ای از معاملات انجام‌شده با اسناد قولنامه‌اي اطلاع نخواهند داشت. جالب اينکه در بسياري موارد اين اسناد نزد دادگاه‌ها در مقابل اسناد رسمي از اعتبار بالايي برخوردار هستند و حتي منجر به ابطال اسناد رسمي مي‌شوند.ذبيح‌الله خدائيان، رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، درباره نقش اسناد قولنامه‌اي در زمين‌خواري، معتقد است: «يکي از علل تجاوز به اراضي ملي و منابع طبيعي و تفکيک و قطعه‌بندي اراضي کشاورزي و فروش آنها که به ويلاهاي غيرمجاز تبديل مي‌شود، سند عادي (قولنامه‌اي) است. معمولا افراد سودجو زمين‌ها را قطعه‌بندي کرده و با سند عادي مالکيت آن را منتقل مي‌کنند و بعد هم دور از
چشم متوليان يا بر اثر بي‌توجهي متوليان ساخت‌وساز شروع مي‌شود».از سوي ديگر حسين معصوم، نماينده تام‌الاختيار سابق وزير راه در شوراي حفظ بيت‌المال نيز دراين‌باره مي‌گويد: «شيوه زمين‌خواري به اين صورت است که در ابتدا زمين تصرف مي‌شود. سپس دور زمين ديوار مي‌کشند و پس از آن شروع به ساخت‌وساز می‌کنند. در پايان نيز با اسناد عادي (قولنامه‌اي) ملک به فروش مي‌رسد».اگر بنا بر مبارزه ريشه‌اي با زمين‌خواري است، بايد سراغ منشأ اصلي آن يعني اعتبار اسناد قولنامه‌اي رفت. در واقع بايد ثبت رسمي معاملات و صدور اسناد رسمي تحت نظارت حاکميت تنها شرط احراز و انتقال مالکيت در اموال غيرمنقول، قرار بگيرد. مسيري که آيت‌الله رئيسي، رئيس دستگاه قضائي نيز به آن اذعان دارد. او در پاسخ به انتقادها درباره زمين‌خواري به‌واسطه خلأیی قانوني به نام اسناد قولنامه‌اي گفت: «من معتقدم تنها راه نجات از اين وضعيت، سند رسمي است و تلاش مي‌کنم اين مسئله را در سخنراني‌هاي خود مطرح و تبيين کنم». گفتنی است اين هدف نيز جز با اصلاح قانون ثبت و بي‌اعتباري اسناد غيررسمي (قولنامه‌اي) حاصل نخواهد شد. مسيري که متولي اصلي آن دستگاه قضائي است. دستگاه قضائي نيز
باوجود پي‌بردن به ريشه مسئله هنوز اقدامي جدي و اثربخش در اين حوزه انجام نداده است.